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可以抄底杭州楼市了吗|老蒋侃房
2018-12-6 10:08:12来源于: 购房宝
导语岁末的杭州楼市向来不是很“太平”,只不过相比过去两三年,眼下无论是开发商还是购房者,似乎都有了一种雾里看花的迷惘。

岁末的杭州楼市向来不是很“太平”,只不过相比过去两三年,眼下无论是开发商还是购房者,似乎都有了一种雾里看花的迷惘。

今年三季度以来,杭州楼市“独立行情”戛然而止,无论是房价还是成交量,都呈现了急跌态势,由此宣告自2015年下半年以来的上涨周期告一段落。杭州楼市是否重蹈2011年的覆辙,历经四五年之久才能走出低谷?

历史总是惊人的相似,但不是简单的重复。在上一轮下跌周期中,相较于最高点,杭州房价平均降幅30%左右,成为杭州房地产发展史上第一次真正意义上的调整,房价“只涨不跌”的神话破灭。

相比南京、苏州、厦门、福州等城市,上一波杭州房价跌幅显然超出预期。一个众所周知的原因是,彼时杭州楼市的温州投资客比例偏高,抗风险能力弱。当年不少温州企业纷纷陷入资金困局,原本充裕的民间资本骤然紧张,不可避免地拖累了杭州楼市。

然而今时不同往日,G20之后杭州楼市投资客的构成发生了根本变化,承接了大量来自北京、上海的溢出购买力,即便房价下跌也不至于发生大规模踩踏事件。

更何况,当下的杭州正处于“后峰会前亚运”这个前所未有的历史机遇期,城市基础设施建设快速推进,城市能级更是不可同日而语,房价再度下跌30%,这样的可能性几乎为零。

中国的楼市与股市一样,市场走势与政策息息相关,从某种意义上说就是“政策市”。本轮楼市调控的目标是“房住不炒”,除了限购、限价、限贷,过去从未尝试过的限售手段也首次登场,其力度远超2011年。

在杭州,虽然没有出台“限售”措施,但是提高了二套房的购买成本,房贷利率上浮幅度也达到历史高点,同时还加强了针对外地人购房的管控力度。

一方面我们决不能低估中央楼市调控的决心,但同时也不能误判中央的调控意图。事实上中央对房价的调控目标从来都不是下跌多少,而是追求平稳健康发展,因为房价急涨急跌,都不利于经济大局。

鉴于国内不少城市房价已经止涨转跌,10月31日召开的中央政治局会议对房地产只字未提,也就不难理解了。这实际上已经向市场传递了一个明显信号,调控政策虽然短期内不会松绑,但继续加码的可能性也已经不复存在。

周一,上证指数大涨2.57%,以此回应中美最高领导人的会晤成果。从时间节点上看,中美贸易摩擦与杭州楼市下行有一定的重合,影响了很多人对中国经济包括对楼市的预期。尽管中美贸易摩擦未来走向仍存较大变数,但此番会晤成果至少让人看到了中美贸易“和解”的希望,这一消息对楼市而言显然是中性偏利好。

而近期的楼市利好还包括,逐渐下行的房贷利率,明年1月1日开始执行的房贷利息抵扣个税政策。

随着楼市调控政策利空出尽,杭州楼市出现了一丝暖意。11月,杭州(含富阳、大江东)二手房成交3558套,环比11月涨幅超过20%,这也是二手房成交量连跌5个月之后首次回升。

相比“失真”的新房市场,二手房市场似乎更能真实反映市场走势,因此11月份的二手房成交数据信号意义不可小觑。二手房成交量上扬,一方面固然是新房价格红利逐步消失的必然结果,但同时又何尝不是市场信心逐步恢复和真实购买力有力支撑的体现。

在一个正常的商品交易市场,以价换量并不可怕,真正可怕的是价格断崖式下跌之后仍然无人问津。综合各方成交数据,目前杭州不少板块的二手房成交价已经下跌10-15%。这一数字虽然与统计局公布的有较大出入,但似乎更接近真实的市场。只要房东诚心卖房,合理定价,还是会有接盘者。这些接盘者,才是杭州楼市回暖的希望。

楼市的未来,必将与这个城市的未来发展息息相关。未来的楼市发展,一定会呈现两极分化,商品房短缺时代全国涨声一片的场景将不复存在,不同城市有涨有跌属于正常现象。

而判断一个城市发展潜力的重要指标,就是人口流入数量。杭州 2017年底常住人口946.8万人,比上年新增28万人,这些新杭州人是在用脚为杭州的未来投票。

不可否认的是,未来一段时期杭州楼市的供应量还将有增无减,同时受市场惯性影响,局部板块的销售压力还会持续加大,更多楼盘将不得不选择亏本销售。但是,总体而言杭州楼市的基本面尚有坚实支撑,目前已接近U形底部。无论是新房还是二手房,都有充足的房源可供选择,并且也有一定的议价空间。站在购房者的角度,杭州楼市已经迎来买房自住、改善的窗口期。


文章来源:购房宝 责任编辑:蒋敏华
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